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房子还买吗?澳洲首府城市便宜的房子几乎绝迹

11月21日 09:54:06

五年前刚步入职场那会儿尝试了销售行业,从而有幸结识了许多朋友,其中有这么一位,他在悉尼机场当工程师,年收入20万以上算得上是高收入人士。记得那会儿跟他聊天时,他曾提到过段时间等房价下来了准备买套大的独栋屋,安定下来,然后娶个老婆。

 

前几日,一次偶然又碰到了他。许久不见的寒暄中了解到,这大哥还在同样的岗位,不同的是如今已经结婚了,在等这两年房价降降,买一套两室厅的公寓。出于好奇,也可能是出于当初未成功推销的“报复心理”,我问他为何五年过去了还没在悉尼买房。

 

这老哥脸上闪过一丝懊悔色说道:“这几年房价一直在涨,一直找不到合适的房屋,这不,拖着拖着,就到今天了。唉,现在House(独栋屋)已经买不起了,只能退而求其次,希望再等等房价跌点,在悉尼教育质量优异的地区买套2房的公寓,以后方便孩子上学。”

 

从2012年到现在,五年内,悉尼房价上涨了74.5%,五年前的那个对买独栋屋怀揣梦想的年轻人,不再年轻,梦想正随着房价的上涨在不断收缩。

 

如今,伴随着大量公寓的兴起,澳洲城市平均住房面积降至20年来的低点。但是,澳大利亚独栋屋的平均面积却在日益上升,比如在澳大利亚两大房价同比涨幅最高的州,新州和维州的独栋屋面积平均增加了1.5%。

 

这无疑释放出一个信号:“独栋屋面积在增大,其价格未来或许也将水涨船高。”考虑到澳洲家庭负债日益严峻,对于首次置业者而言,选择经济适用的公寓房或将会成为他们前半生的标准。

 

全澳各州首府城市五年来房价变化

 

悉尼地区

 

根据最新的数据统计显示,截止2017年9月底,悉尼57.4%的城区独栋屋中位价最低在100万澳元,20%的地区单元房中位价在100万以上。

 

相比之下,只有7.9%区域的独栋屋中位价在60万及以下的价格,29.9%的地区单元房中位价低于60万澳元。

 

 

墨尔本地区

 

五年前,墨尔本地区有27.5%的城区独栋屋中位价低于40万澳元,51.7%的城区单元房中位价低于40万澳元。

 

现在来看,截止2017年9月底,墨尔本地区仅有2.3%的城区独栋屋中位价低于40万澳元;21.2%的城区单元房中位价低于40万澳元。

 

 

布里斯班地区

 

截止2017年9月底,布里斯班有5.9%的城区独栋屋中位价超过100万澳元,五年前该数字为2.6%。值得注意的是,五年前布里斯班地区并没有单元房中位价超过100万澳元,而现在有0.4%的城区单元房的价值超过100万澳元。

 

 

阿德莱德地区

 

大约有1/4(25.1%)的城区独栋屋中位价低于40万澳元,84.5%的城区单元房中位价低于40万澳元。2019年9月份,阿德莱德有42.8%的独栋屋中位价低于40万澳元,96.2%的城区单元房中位价低于40万澳元。

 

珀斯地区

 

五年前,珀斯有9.9%城区的独栋屋中位价最少为100万澳元,目前该数字为11.1%。

 

有趣的是,低价值的单元房供应量在过去五年中有所增加。2017年9月份珀斯91.5%的地区单元房中位价低于60万澳元,2012年为89.7%。

 

 

堪培拉地区

 

五年前,堪培拉有8.6%的城区独栋屋中位价超过100万澳元,现在超过100万的城区量上涨至8.6%。虽然堪培拉地区没有单元房的中位价超过100万澳元,但是与五年前相比,40万以上的单元房数量上涨了10%左右。

 

 

霍巴特地区

 

霍巴特地区最近五年房价上涨迅速,从2012年9月份有71.7%的独栋屋中位价低于40万澳元,如今低于40万的独栋屋城区数下滑到了43.2%。

 

单元房价格也出现了类似的上涨,目前霍巴特有83.3%的城区单元房中位价低于40万澳元。

 

达尔文地区

 

截止2017年9月底,达尔文地区有7.1%的城区独栋屋中位价超过100万澳元,五年前该比例为5.7%。61.8%的城区单元房中位价低于40万澳元,五年前该比例为61.3%,这反映了近些年单元房市场的疲软。

 

 

独栋屋越盖越大,公寓房越建越小

 

根据联邦证券(CommSec)对澳大利亚统计局(ABS)数据的分析,伴随着大量公寓的兴起,澳洲城市平均住房面积降至20年来的低点。但是,澳大利亚独栋屋的平均面积却在日益上升,比如澳大利亚两大房价同比涨幅最高的州,新州和维州的独栋屋面积平均增加了1.5%。

 

 

截至今年6月的一年内,澳大利亚新建住房的平均面积为189.8平方米,比去年同期下降2.7%,为1997年以来住房面积最小的一年。

 

但是,总体数据的背后所掩盖的现象确是公寓房和独栋屋之间的显著差异。换而言之,独栋屋越盖越大;公寓房越盖越小。

 

据统计,澳大利亚过去一年的新建独栋屋平均面积为233.3平方米,较前值230.5平方米略有上升。

 

 

就公寓房而言,公寓房占所有新建住房存量的比例已由七年前的1/4飙升至目前的1/2。但是光去年,公寓房平均面积已下降2.3%,为128.3平方米;而十年前的这一数据为140平方米。

 

CommSec首席经济学家Craig James指出,尽管影响各州居民居住面积的因素各有不同(如地价上涨、多代家庭的兴起等),但是澳大利亚的独栋屋平均面积仍居全球第二,仅次于美国。

 

 

James说道:“与世界其他国家和地区相比,澳大利亚的独栋屋面积和住房面积均居于世界前列。但是,就全澳而言,我们的住房面积较之前已有所缩水。”

 

面积大的房屋往往被视为增加城市密度的障碍。根据澳大利亚皇家墨尔本理工大学(RMIT)上月发表的研究结果,墨尔本、珀斯和悉尼均未能实现各州事先定下的有关每公顷住房数量的目标。

 

住房面积大小的变化在一定程度上反应出了家庭结构的变化。2006 -2013年期间,伴随“几代同堂”现象、新晋移民不得不和家人或朋友暂时共享住房或是Y一代年轻人因需要存钱买房而推迟离家时间,每套住房居住人数出现上升。

 

但是,自2014年以来随着Y一代年轻人开始陆陆续续离家独立,平均住房面积开始有所下降。此外,“小型/核家庭”的出现也催生了对面积较小公寓房的需求,从一定程度上缓解了公寓房供过于求的风险。

 

研究报告指出,短期而言,需求旺盛会推动住房供应的增长。当然,驱动住房面积和住房类型变化的不是人口,而是人口学特征和人口对住房的选择。

 

CommSec首席经济学家Craig James称,澳大利亚独栋屋面积在未来不太可能出现大幅下降。

 

这也就意味着在这个寸土寸金的时代,独栋屋价格或将继续上涨。因为澳洲房产市场上永远不缺资金充足的买家。首次置业者要在市区中心附近买第一套房,不得不考虑面积在不断缩小的公寓楼。

 

文章开篇提到的老哥只是万千众生中的一个代表,现实的残酷正逐渐摧毁年轻人拥有自住房的梦想。

 

由于澳大利亚人均工资增长缓慢,房价飙升,导致家庭住房可负担性大幅下滑,这也成为了近两年来,澳洲当局关心的最重要的问题之一。那么针对目前的房价可负担性危机,何处才是解决之道?多数人想到的往往是增加住房供应。住房供应的增加导致了可开发地段的减少,这也正是房屋面积不断变小的原因。

 

但是最新的建模结果却显示,仅增加供量实际并不能改善住房可负担性。

 

增加供应真的可以缓解可负担性吗?

 

拿悉尼为例,澳大利亚国立大学(ANU)学者Ben Phillips和Cukkoo Joseph通过建模分析发现,尽管过去五年间悉尼房价出现飙升,但是实际上,悉尼很多郊区的住房却长期供过于求。

 

ANU的研究报告却指出,虽然增加住房供应可发挥一定的作用,但是“仅凭增加住房供应决不能解决问题。鉴于完成新建住房需要时间和财力。由此可以推断出,至少在中短期内澳大利亚住房存量中新房占比较小。”

 

但是通过建模分析却发现,在统计学意义上的悉尼内城区(包括中央商务区和附近郊区),自2001年以来住房相对人口数量存在5900套住房的明显盈余,为本次统计328个地区住房盈余最大的地区。此外,悉尼的内北区、内西区和内南区均存在住房盈余。

 

住房供应(截至2017年8月),红色代表住房供应盈余,蓝色则代表住房供应短缺。

 

图片来源:悉尼先驱晨报

 

如上图所示,包括Strathfield,Fairfield,Bringelly和Hurstville在内的悉尼中环和外环地区却存在严重的住房短缺。上述四大地区均属于全澳范围内前十大住房短缺地区。

 

虽有住房短缺的地区,但是我们仍能看到大量红色所代表的“住房盈余”地区。由此可见,住房供应不均衡的问题对政府改善住房可负担性提供了更高的要求。

 

报告指出:“若澳大利亚如建模结果所言并不存在住房短缺的问题,那么势必需要就住房可负担性危机寻找另一种替代性解释。”

 

在本次建模统计的328个地区中,住房短缺和住房盈余地区的比例为78:250。此外,悉尼、墨尔本和布里斯班因单元房开发强劲,均存在不同程度的“供过于求”。

 

 

整体而言,2001年至2017年间,全澳范围内的住房供应盈余超过164,000套。

 

与此相反,今年年初新州州长Berejiklian就表示,解决住房可负担性将成为政府工作的重中之重,而解决这一问题的最有效途径即是增加住房供应。此外,澳大利亚总理特恩布尔也对这一做法表示支持。去年五月,特恩布尔就曾表示说:“住房可负担性问题是房屋供应不足所导致的结果,因此增加住房供应才能解决这一问题。”

 

截至今年三月的一年内,悉尼新建住房达到创记录的37,608套,是2008年和2009年新建住房的将近三倍。

 

 

澳大利亚国立大学研究报告共同作者、经济学家Ben Phillips指出,地区层面的房价行为与住房需求的基本面(包括人口增长)“无关”,他说道:

 

住房是资产,而资产并不总是反映出基本的价值。它不像冰淇淋或香蕉的需求。影响住房的因素很多,更为复杂。供应虽可在一定程度上缓解需求,但是仅靠快速增加供应量则无法从根本上解决住房可负担性的问题。

 

END

 

虽说增加住房供应并不是调节房价的唯一手段,但房屋数量的不断增多势必导致可开发区域不断减少。由此看来,未来公寓房面积持续缩小或许是必然趋势。

 

与此同时,考虑到移民潮的来临,洲际移民数量的不断增加,澳洲各首府城市目前“充足”的房源未来或将迅速被高涨的需求所填满。

 

上一个五年,悉尼和墨尔本催生出了多个房价破百万的城区。悉尼市场上50万以下的独栋屋更是消失殆尽。那么在下一个五年会有多少城区入驻百万俱乐部?

 

年轻人买House的梦想或许穷尽一生才可实现。

 

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