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High Low

澳洲房市陷入“混沌”!楼花还有“下半场”吗?

05月28日 11:42:15
 

前言

 

最近有一个网络新词:睡后收入。意思是指一觉醒来就有的收入,而我们平时上班工作赚的钱,都叫做“主动收入”,一旦你停止干活,收入也随即停止。睡后收入可以随时随地为你赚钱,最直观的例子就是房产。

 

例如,2004年,在北京五环的回龙观,40多万购得一套不到一百平的房子。13年转手卖了300多万,理论上9年里,你每天睡觉,房产却为你净赚260多万。

 

越来越多的人希望澳大利亚大城市的房价也能这么“争气”,帮助人们实现从“税后收入”到“睡后收入”的飞跃。

 

的确,自从上世纪60年代以来,澳洲的房价累计上涨了65倍,上涨期长达55年。在1961年至2016年之间,澳洲房价涨幅累计高达6556%,年均涨幅8.1%。排除通货膨胀的因素,澳洲房价增长率在全世界排名第六。

 

 

但永远不要以为瞬息的繁华会得以延续百年,一时欢乐也万不可忘了那‘盛筵必散’的俗语。

 

自澳洲房市2017年繁荣触顶以来,时间已经过去了一年多。仅在一年时间里,澳洲房地产市场就出现了转向。在悉尼和墨尔本,拍卖成交率已降至多年来的最低水平。同时,住房贷款数量也在减少,这在很大程度上反映出针对投资者的贷款条件变得越来越苛刻。

 

那么,澳洲过去55年房价大幅上涨的现象还能重现吗?此时此刻,投资者又该如何应对?

 

各大机构普遍看跌澳洲房产价格走势

 

瑞银(UBS)经济学家预计澳洲房价将在未来一年下跌5%以上。

 

房地产研究与咨询公司SQM Research已对澳洲包括悉尼、墨尔本、布里斯本、堪培拉、达尔文在内的五大首府城市的房价预测作了大幅下调,只有珀斯、阿德莱德和霍巴特幸免。

 

汇丰银行经济学家Paul Bloxham和Daniel Smith在发布的一份报告中写道,澳大利亚的房地产热潮终于结束了。尤其是规模最大最昂贵的悉尼和墨尔本市场,冷却速度比之前预期的要快。而其他城市的房市状况普遍持续低迷。

 

澳安保资本首席经济学家预测澳房地产市场时称,悉尼与墨尔本房价将在今年下跌5%左右,并在来年有持续下跌的风险,但不存在暴跌的可能。

 

据《悉尼晨锋报》报导,近来澳洲房地产市场上的房屋总量在不断增加,房屋在市场上停留的时间也比以往长,加上人们对房市看法的转变,都反映出房价上涨趋势已经开始放缓。由悉尼和墨尔本带头,澳洲房价现在正在下跌,这多少有些出人意料,因为这两个城市房地产市场的表现近几年一直好于全澳平均水平。

 

 

房地产咨询公司CoreLogic的数据显示,澳洲8个州府城市的住宅价格,在上个月加权平均下降了0.3%,为连续第六个月下降。这是自2012年以来年度房价上涨率首次出现负值。

 

据Domain房地产网站报导,SQM数据统计公司对澳洲房价预测展望报告中显示:对悉尼的房价已从去年估计4%至8%的增长,下调至今年的-4%至0增长。墨尔本的房价从去年7%至12%的增长预期,下调至今年的-3%至+1%的增长。

 

 

首都堪培拉房价预测已从增长5%至9%下调到增长1%至4%;布里斯本从3%至7%下调到0至3%;达尔文从1%至4%调到-5%至0。全澳平均增长预期从原来的4%至8%下调到了-2%至2%。

 

SQM公司预计今年不会出现普遍的房价暴跌,但提出,宏观调控机构——澳洲审慎监管局(APRA)加强对抵押贷款市场监管的举措,加重了国内房地产市场的压力。

 

据悉,自2014年以来,APRA推出了几项旨在降低抵押贷款市场风险的措施——投资者和只付利息的贷款一直是主要关注的目标。由此一来,大银行的投资者贷款和只付利息的贷款数量急剧下降,专家们认为这在短期内不会出现大规模的复苏。

 

尽管APRA于4月26日取消了对投资者贷款的限制,但瑞银(UBS)经济师认为,此举“意味着贷款标准的收紧比我们对基本情况的展望更为迅速”,而APRA正在准备在市场上出台更持久的措施,重点将放在负责任的贷款方面。“这增加了对住房和经济产生重大负面影响的风险。”

 

 

大多数预测机构普遍认为由悉尼和墨尔本主导的房市逆转至少会持续到2020年,但不认为这种低迷态势会越来越恶化,因为由净移民推动的人口增长有望保持强劲势头,房租的上涨趋势仍然乐观。

 

悉尼、墨尔本购房讨价还价的“黄金期”

 

住房需求下降和房产供应量增加使悉尼许多城区变成了买方市场。新数据揭示出买家可以获得最优惠价格的地区。悉尼购房者拥有十年一遇的获得更好的购房优惠价格的机会。

 

举例

悉尼位于史卓菲(Strathfield)克罗士街(Cross St)8号的房子在2018年5月12日成功通过拍卖售出,售价比业主18个月前的入手价低了4.5万澳元。据悉,卖家在2016年12月以362.5万澳元的价格买下了该占地670平方米的房子,当时房子还是差不多全新的状态。

 

另外,《每日电讯报》独家提供的调查显示,过去一年里悉尼中心商务区10至30公里范围内的许多城区房价下跌。同一时期,待售房产急剧增加,特别是高层公寓房市场。

 

因此,购房者有更多的房产可供选择,购买房产的竞争对手减少,使他们能够有谈判降价的条件。自近10年前全球金融危机以来,市场条件从未对买家如此有利过。

 

来自澳洲房地产网(realestate.com.au)的数据显示,购房者在Parramatta附近的Mays Hill和悉尼奥林匹克公园讨价还价购买房产处于特别优势。这两个区由于大量兴建公寓楼,而房源供应非常充足,在澳洲房地产网吸引了众多来自悉尼的买家的点击。

 

在悉尼中心商务区半径10公里以内的地区,建房热区Wolli Creek和Zetland的房产需求最低。过去一年中,大多数这些市郊的房产中位价没有上涨甚至在下降。

 

根据CoreLogic的数据,降幅最大的是Mortlake,房产中位价下降了6%,即约58,000澳元,降至897,500澳元。

 

悉尼房地产市场从狂热转为理性,购房者在一段时间内将能继续买到价格优惠的房产。去年几乎不可能进入市场,但现在可能是在悉尼买房的最佳时机之一。

 

穆迪投资者服务公司(Moody’s Investors Service)最近发布的一份报告显示:墨尔本房地产市场也已经广泛地转为买方市场,那些愿意接受这一市场转变的卖家会卖个好价格,但要坚守2017年房价的卖家需要等待更长的时间。

 

这个节点,该不该入场购买高层公寓、“楼花”

 

购买楼花公寓听起来可能很有吸引力,事实上,这也是中国买家在澳大利亚进行房产投资时所青睐的方式。买家得到一套全新的公寓,本地买家还可以获得首置业者补助和税收优惠,更提供了额外的激励。

 

购买期房意味着购买尚未建成的公寓或房屋,它们或者正在建设,或者只是在规划阶段。签订合同时通常需要支付10%的定金,剩余部分是在公寓完工时支付。开发和完工之间可能有好几年时间。这对于一些买家来说可能有利,因为他们有更多时间攒钱,但这也意味着你的定金会被绑住好几年。

 

 

购买公寓楼花实际上有很大的风险,因为你正在买的是一些还不存在的东西,在你购买之前,是不可能看到成品的。随着公寓供应过剩导致价格下滑,购房者需要购买期房时特别小心,以减轻所涉及的风险。

 

所以,购买楼花最重要的功课就是研究开发商的过往记录。

 

如果他们经验丰富,推出过一些楼盘,那就用他们最近完工的建筑作为研究案例。买家应该亲自检查开发商以前建造的楼盘。和一些业主聊聊,询问他们与开发人员打交道的经验。施工进度是否符合时间表、工程质量有没有问题。

 

开发商的财务状况也值得调查。

 

了解开发商是否有资金进行建设是非常重要的。银行条款会规定需要在预售中卖出一定数量的房屋,才能批准他们贷款,所以他们需要有一个具体数字 。较大的开发商经常亲自管理施工,而较小的公司通常会雇用建筑商。开发商可能是土地所有者,然后他们会聘请建筑商进行施工。所以也要对建筑公司做同样的研究。

 

买家应聘请具有期房经验的律师或产权转让人士来调查合约。

 

因为合约可能包括日落条款,如果建筑物没有在特定时间范围内完工,开发商或买方可以取消合约。在这种情况下,购房者要么终止合约,要么得多付好几万才能保留房子,尽管新州最近的改革为买家提供了更多保护。

 

期房合同通常允许成品有5%或10%的误差,而开发商经常是从外部测量公寓,包括共享墙的50%和内部墙的100%,这意味着实际可用空间可能比公布的数字要小。在罕见的情况下,单卧室公寓最终可能变成客卧一体式的单间。

 

即使贷款申请获得了预先批准,买家也得做好在购买期房和最终结算期间,贷款标准收紧,甚至贷款机构在房子完工后的估价低于你的购买价,这样的话,买家就得补足差额,或者冒损失定金的风险。

 

新公寓集中的地区可能面临价格下行压力,但具有独特特色的公寓可能具有较强的增长前景。

 

有特色的低层建筑,不管是建筑物外观有特色,还是靠近河流,都还是很受欢迎的。园林绿化在建筑物的形象方面也扮演着重要的角色。

 

另外,要查明一套公寓是否物有所值,那就得研究过去的销售情况和其他新的开发案,对比一下一两年前建成的同类房产。

 

虽然公寓楼花的价格是固定的,但依然可以讨价还价,特别是在销售早期。银行可能希望看到20笔预售,这往往意味着这20套房子会以非常合理的价格出售。 如果开发商不肯让价,那可以要求提高完工质量,或提供额外的设施,例如不要地毯,要木地板。“最好的讲价时机就是在他们开始动工之前。因为他们迫切想在动土之前让买家签约。”

 

购买期房公寓风险大,购房者在购买前应该做深入的研究以尽量降低风险。

 

聘请律师,在澳洲证券投资委员会(ASIC)网站上搜索开发商信息和检查开发商的信用纪录。如果你的投资达到50万,这一点点的工作是完全值得的。

 

另外,对于购买豪华公寓期房的买家来说,还要做好支付较高的物业管理费及每年动辄数千澳币的维修基金的心理准备。

 

公寓内从电灯到电梯等公用设施维修所产生的费用通常在保修期(交房后1年)过后产生。对于很多并不知情的买家而言,这笔费用往往是一笔不小的开支。

 

很多楼盘交房后首年往往属于开发商的保修期,因此很多费用在这段时期不会体现出来。一旦保修期一过,这些楼盘的业主会发现每年所需缴纳的费用大幅增加的情况。

 

 

是否购买楼花,与市场是否处于“冷静期”并无关联,调研与深思熟虑是无论如何都是购房者的“必修课”。

 

 

保持冷静,理智寻求业内人士建议

 

每个人都知道房地产经纪人会使用创意天赋来讨论他们的房源,但购房者不要被这些短语迷惑所。

 

举例

“装修的乐趣”这个词通常用于吸引那些希望通过购房赚钱的投资者,关注便利性和生活方式的买家更有可能被“高价值位置”或“高端房产地点”等词汇所吸引,而注重隐私者则会倾向于具有“隐藏的宝石”特征的房产,而寻找便宜房产者可能对“被迫卖房”感兴趣。

 

有些人可能会寻找一个长期的计划来装修、分契甚至改建房屋,他们往往会被诸如“巨大潜力”等标题所吸引,并且所有的开发人员都知道人类自然会憎恨错失机会,所以他们经常故意使用 “最后的机会”或“赶快买、卖得快”等词语吸引买家。

 

房地产常用词的真正含义:

 

“舒适小巧的公寓房”

 

非常小,你可能需要扔掉一半的家具以适应其面积。

 

“最后一套”

 

一个发展项目销售迅速,但这可能是没有人愿意购买的丑小鸭。

 

“理想的投资”

 

该房已经有10年由租客居住,并且更容易与房客一起出售。

 

“最佳的投资”

 

该房产没有其它销售特征,小心这个。询问经纪人他们有多少投资房产,以及他们如何有资格判断好的投资与不好的投资。

 

“发展机会STCA”

 

最后一个词STCA意味着“需要市政府批准”,这意味着它可能根本不适合进行整体开发。

 

“降低价格”

 

他们对房产一开始索价太高。

 

“三间卧室的惊喜”

 

“三间卧室的喜悦”:两间卧室和一个很小的书房或餐厅,没有人会用橱柜大小的空间作为卧室。

 

“装修的喜悦”

 

在你花钱更新厨房、卫生间和移动墙壁后,可能就没什么值得喜悦的了。

 

“完美的第一个家”

 

价格便宜,空间较为窄小,你可能不会在那里住很长时间。

 

“热心卖家/开价合理”

 

房主正在努力卖房,通常有其原因。这可以对你有利,但房产中介可能不愿意公开真实的原因。

 

“新近装修”

 

你可能付出过多的费用,但这可能意味着他们衹是涂了簿簿一层油漆,让房内看起来很漂亮。有时这可能会对你不利,因为你看不到油漆遮住了些什么。

 

“低维护花园”

 

希望你喜欢水泥地面的后院。这也意味着有一个带有盆栽的非常小的后院。

 

“需要TLC”

 

房子正在崩塌或存在结构问题。

 

 

这个世界上没有任何东西是免费的,尤其是房地产市场中的房产投资建议。作为一名房地产投资者,你必须支付学费,无论是向市场还是向值得信赖的为你节省市场费用的顾问请求帮助。

 

值得信赖的顾问会根据你的个人情况提出他们的建议方案,并警告你风险和回报。他们的建议并不偏向于任何待售的房产、产品或服务。

 

作为购房者应首先询问给予自己建议的人如何获取报酬,他们的回答将揭示很多情况。如果他们提供免费咨询,或者他们是由第三方(如开发商或房产供应商)支付报酬,那么他们的建议就不具备独立性。

 

聘请的顾问应该具备相应资格,并且是澳洲房地产公认组织的成员,如澳洲房地产投资协会(Property Investment Professionals of Australia),并且自己也是位投资者。他们不仅透彻了解房地产,而且了解贷款、经济和税收体系。但专业意见确实需要较高的费用;房产策略师或买家代理支付费用可能会很昂贵。

 

当周围充斥着来自房地产经纪人(通过卖家获得报酬),或者公寓楼花及带地独立房市场营销人员(从开发商处获得报酬)提供的免费咨询。购房者还需三思而后行。

 

END

 

确实,房价跌了。但究竟会跌多久,我们谁都无法精准预测。

 

但笔者个人认为,这波跌势不会持续很久。近十年来,房地产已经发展成为澳大利亚的支柱性产业,整个产业链不仅仅为保持GDP的高增长做出了重大贡献,更是解决了数以千万人的就业问题。城市“造血功能“不足,只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发,是城市方向的引领者。只要房地产一倒下,影响力非常巨大。

 

在澳洲,房地产也是政府财政收入主要来源,如果缺了这笔收入,政府的腰包就会囊中羞涩,减少了财政收入,就会影响到政府的行政力量、职权力量。由此看来,澳洲房产市场健康持续发展也是政府乐于看到的。

 

不管是炒股还是买房,都奉行买涨不买跌的惯性。只要房价一跌,不少人就会想肯定还会再降,相反要是一涨,很多人就会跟风。事实上,房子作为一种特殊的商品,也有要遵循一定的经济规律;这世上没有只涨不跌的商品,也没有只跌不涨的商品。

 

理智选择最适合自己需求的房产,才是亘古不变的王牌策略。

热点新闻2018年10月20日 星期六

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