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澳洲房产市场负面消息不断,下半场该如何进?

前言

 

过去的几年里,悉尼和墨尔本房地产热潮一直占据澳洲新闻头版。而眼下,随着各大小银行加息模式开启、限贷政策未见松动,各个首府城市房价纷纷应声下跌。

 

澳洲的楼市分化越发明显,原本炙手可热的市场进入下滑通道,而此前遭到冷遇的市场慢慢进入上升期。

 

 

作为首次购房者,可能最想知道市场底在哪里,该如何挑选好的楼盘,摸底入场。而那些房产投资者,最想了解的可能是哪些区还有升值空间,不至于在若干年后房价没长反而割肉离场。今天,《澳洲财经见闻》就来和大家侃侃澳洲楼市的下半场。

 

哪些区具有投资潜力?

 

尽管悉尼和墨尔本楼市均在放缓,但依旧存在一些对房源需求大于供给的城区,那里的房价仍在上涨。我们来看看截至2018年5月的过去一年中,各州房价表现最佳的区有哪些。

 

堪培拉

 

在澳大利亚首都领地,排名前6的区都位于内北区或快速发展中的Gungahlin外区。在堪培拉,房价涨幅最大的区主要受益于全新建设中的轻轨线,该轻轨将于今年12月开始运营。轻轨直接经过CBD,到达Gungahlin的居民区,并经过内北区。

 

 

维多利亚州

 

人们通常认为,在维州,房价表现最好的地方一定在墨尔本。然而,在涨幅排名中,Newcomb的Geelong地区位列第8。Geelong距墨尔本约70公里,是澳大利亚房价增长领先的郊区城市。比起墨尔本市区的房子,你可以少花25万澳元在Geelong购买一套房子,并且还可以享有阳光沙滩、热闹的咖啡馆和购物街区。而且,那里的服务行业发展很快,为越来越多的当地居民提供了就业机会。

 

 

新南威尔士州

 

由于悉尼房价下跌的涟漪效应还未退却,所以在新州,一些偏远地区的房价跻身涨幅榜前10, 就不足为奇了。

 

 

昆士兰州

 

以下10个区分别代表布里斯班及其外围城区、黄金海岸(Gold Coast,)、阳光海岸(Sunshine Coast)和Townsville。 只有一个区 ,单独位于布里斯班市的Hamilton,它反映出了该州偏远地区的强劲购房需求。

 

西澳大利亚

 

前十名中有包括珀斯的8个区和Pilbara地区的2个区。 由于独立屋和公寓的价格增长强劲,Claremont和Applecross两次上榜。

 

 

南澳大利亚州

 

阿德莱德各区占据了南澳前10名。在过去一年中,Norwood 的房价中位数突破了百万澳元。

 

塔斯马尼亚

 

在塔斯马尼亚,排名前10的区大多位于大霍巴特地区 。 这两年,霍巴特的房价稳定增长,并在过去一年中涨势领先首府城市。 经常有媒体报道,在那儿的一些楼盘仅仅几天就一抢而空 。比如,Bellerive的公寓市场和Claremont独立屋市场,还有Blackmans Bay地区。

 

北领地

 

北邻地的房价增长显得温和的多,前10大表现最好的区涨幅还不到5%,其中一些甚至出现了负增长。

 

 

如果你愿意投入更多的时间和心思,找出那些未来最有增长前景的城区和其背后的原因,即使在当下楼市低迷,还是有投资机会的。

 

华人最喜欢扎推悉尼和墨尔本买房,但其实许多房价中位数远低于悉尼和墨尔本的地区,更具有投资价值,而且已经有了很多成功的案例。

 

这些涨幅靠前的区都有一些共性,例如拥有新建或正在规划中的基础设施项目、声誉好的学校、方便的生活设施,像海滩、咖啡馆之类,还有会提供非常多的就业机会。

 

天上不会掉馅饼,想要买房升值赚钱,必须从头到尾做足功课。 

 

 

如何挑选有升值潜力的房子?

 

若想要购买会增值的房子,请参考以下5个建议。

 

对于许多首次置业者来说,购买公寓是进入房地产市场的最佳方式。

 

但是,由于市场上单位公寓种类繁多,买家如何选择有升值空间的楼盘变得非常重要 。

 

根据Canstar金融服务集团首席执行官Steve Mickenbecker的观点,挑选楼盘的方法,就是从一个未来买家的角度来审视你当下想购买的房子。

 

不单单是公寓,购买独立屋一样,你也应该考虑一下它将来的卖点在哪里。

 

 

1. 越大越好吗?

 

房地产专家Steve Jovcevski认为,多间卧室和较大空间的公寓可以吸引到更广泛的买方市场。考虑到公寓的未来升值空间,你应该更多关注两居室,甚至是三居室的公寓,当然这一切的前提是你有预算。

 

Mickenbecker也表示,这个尺寸大小的公寓加上内部齐全的配套设施,一直都很有市场。还需关注一下附近是否靠近轨道交通、停车场和超市。

 

相反,那些较实惠的小型公寓的市场空间就小的多。 因此,许多贷款机构对小型公寓贷款加以限制,所以45平方米以下的购房者获得贷款的概率更小。

 

2. 地理位置有多重要?

 

人人都知道,有地理位置优势的房产升值空间更大,从好的区、街道、周围景观还有楼层都是需要考虑的因素 。

 

地产中介Property Mavens的创始人Miriam Sandkuhler认为,公寓买家除了考虑所在的区的地理位置,还需要了解一下这个区的人口统计数据,哪些年龄段和职业人群偏多,以及未来该地区楼盘的目标受众是哪些人群。每个地区的人口类型不同,某些具有特定风格的公寓楼需求量会非常大。

 

无论是新的还是旧的高端公寓,通常会吸引一些想把大房子置换成小房子的人。这些人可能是年迈且有经济实力的老人,也可能是有钱的单身人士。只要周围配套设施齐全,他们会愿意出高价购买这些高端公寓。

 

房地产专家Steve Jovcevski建议,采光好、交通便捷、靠近购物中心、不在主干道上或飞机场附近,是评估一套房地基本面的几个简单标准。

 

3. 停车场可以使房子增值吗?

 

如果社区附近没有街边停车位,那么带有停车位的公寓是一个不错的选择。

 

在房价畸高的市中心地区,一个停车位可以使同一套公寓价格额外增加30万澳元。

 

REIV项研究发现,带停车位的公寓价格比没有停车位的公寓涨价速度快出4%,但随着卧室数量的增加,这个差异又会逐步缩小。

 

4. 房屋质量很重要

 

眼下,粗制滥造现象越发普遍。准买家应该聘请专业人士来看房,确保你不会买到品质差的房源。

 

“任何一套房子都会有这样那样的问题,可能会导致1000到50,000澳元不等的损失,” Jovcevski说。 “让建筑专家和虫害检查员事先来勘察一下房屋,可以使风险最小化。”

 

5. 如何从众多房源中脱颖而出?

 

如果你的房子具有难以复制的独特属性,那就可以和与市场上的其他房源区分开来。

 

比如拥有城市景观或海港景观是绝对加分的,还有具有时代特色的公寓或由名建筑师设计的房子也会成为赢家。

 

当一座城市被钢筋水泥裹挟时,绿化植被多的社区就能卖出好价钱。此外,比起停车位,有些人更喜欢紧挨着公园,比如老年人群。

 

END

 

本周四(9月6日),澳新银行(ANZ )和澳洲联邦银行(CBA)纷纷宣布,紧随西太银行(Westpac)将步入加息行列。澳新银行宣布,从9月27日起,将把浮动贷款利率上调16个基点。澳洲联邦银行紧随ANZ发表声明,将从10月4日起,加息15个基点。

 

预计澳洲国民银行(NAB)也会在近期宣布加息。

 

澳新银行(ANZ)澳大利亚总裁弗雷德·奥赫尔森(Fred Ohlsson)和澳洲联邦银行澳大利亚总裁安格苏·沙利文(Angus Sullivan)纷纷表示:“考虑到利率上升对家庭预算的影响,对于我们来说这也是一个艰难的决定。现实情况是,银行融资成本更高了,我们还需要平衡所有利益相关者的需求。”

 

9月份,澳洲央行会议依然决定将利率维持在历史最低点不变,市场普遍预期央行会在2019/20年加息;此外,澳洲住房可负担性依然较差。考虑到这些因素,因此房价或会有进一步的调节。

 

但从历史的角度来看,房地产长期仍然看涨。

 

免责声明:本文中的分析,观点或其他资讯均为市场评述,不构成交易建议,仅供参考,投资时请谨慎决策,风险自担。

热点新闻2019年02月17日 星期日

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